一、項目背景

近年來，城市建設過程中，“爛尾地”“爛尾樓”不斷出現，嚴重影響城市形象，損害購房者利益，成為地方政府的一塊“心病”。妥善處理這些“城市傷疤”，轉廢為寶迫在眉睫。

“泰和之春苑”工程總占地面積18萬平方米，總建筑面積58萬平方米，是高端精裝項目。2010年，該樓盤均價高達13000元每平方米，是當時常州的“明星樓盤”。到2014年，常州房地產市場以剛需剛改為主力，高端住宅的定位讓該樓盤出現滯銷并引發原房地產開發商資金鏈斷裂，留下2處爛尾樓和8塊待開發空地。2015年8月，該公司宣告破產，進入司法拍賣程序。作為國有企業的常州東南經濟開發有限公司（以下簡稱東南經濟）于2016年9月成功拍得“泰和之春苑”資產并計劃于2017年啟動續建。應東南經濟委托，常州產權交易所（以下簡稱產交所）為其續建“泰和之春苑”房地產項目出謀劃策。

二、項目難點

（一）爛尾項目涉及面復雜

“泰和之春苑”工程因資金短缺被迫停工之后，建筑材料供應商和民工收不到應得款項，業主更是“錢房兩空”，造成了一定的社會影響。該房地產的續建是一項民生工程，只要充分挖掘土地價值、有效保障原購房者的權益，就能降低社會損失，維護社會穩定，展現政府的公信力。產交所接受委托后，不僅通盤考慮項目風險，審慎處理相關問題，保障項目的公開、公平、公正，還盡可能保證國有資產保值增值，協助東南經濟尋找合適的開發商將房地產盡快盤活。

（二）續建方式的選擇難把握

“泰和之春苑”續建項目有較強的社會意義，且情況復雜，開發要求高，資金需求較大，選擇合適的方式使房地產續建順利完成是重中之重。產交所根據項目特點及東南經濟的需求，初步規劃了3種方案：一是直接轉讓項目所涉及的土地使用權和在建工程等資產；二是轉讓東南經濟的全部股權；三是找一家開發商共同開發，東南經濟保持“冠名權”，合作方獨立完成房地產的開發、建設、銷售和管理。產交所和東南經濟針對三種方案進行探討后發現：第一種方案由于土地使用權轉讓存在政策限制，而且稅費相對較高，實施難度較大；第二種方案東南經濟承擔相關職責較多，不能因為一個項目而失去公司控股權，因此也沒有實施可能性。綜合考慮項目背景，優先選取第三種方式，原因之一是東南經濟作為國企，公信力強，以東南經濟的名義來續建無疑能讓社會大眾放心；其二，共同開發時東南經濟作為合作方對房地產續建有一定程度的參與，能夠實時了解續建的進度，保障原購房者的利益，履行國有企業的社會責任。

三、項目亮點

（一）產交所全流程的專業服務

1詳盡研究，把握項目情況

“泰和之春苑”項目先后經歷了原開發商破產、司法拍賣、東南經濟成功競得及合作方征集等多個階段，項目情況復雜，遺留問題較多。對此，產交所仔細查閱了當時的司法拍賣材料，咨詢了規劃局、建設局等多個相關部門，對項目的特點、難點、風險點一一進行排查。同時，深入學習、把握相關法律法規和政策文件，結合東南經濟實際情況進行全方位解讀，為規避項目風險、促進項目順利成交打下良好基礎。

2全面盡調，挖掘項目價值

標的包括8處共11萬平方米的國有土地使用權，會所、樣板房、輔房等多處臨時建筑，2幢在建工程及多個地下車位。為了提升項目品質，深入挖掘項目價值，項目組人員直接在現場辦公、實地勘察，進行周密分析調研。

之前，“泰和之春苑”附近尚未大規模開發；2017年，周邊出現多個住宅小區，成為較成熟的居住社區。小區緊鄰一所實驗小學，隨著附近區域的進一步規劃，配套設施逐漸完善。同時，2幢爛尾樓已有部分完工，只要注入一定資金，經過短暫的工期，即可包裝上市銷售，投資風險較低。2017年初，常州房地產行業上行，商品房價格不斷上漲?！疤┖椭涸贰弊鳛楦邫n精品小區，開發價值大，升值空間不容小覷。

3深化需求，優化交易方案

共同開發的合作方式定下之后，產交所與東南經濟多次溝通，立足項目特點，并結合多年交易經驗，協助東南經濟擬定了雙方合作協議；在合作條件、財務處理、運營管理等多個方面做了詳細而合理的規定。

東南經濟考慮保證開發進度及質量等因素，擬采用競爭性磋商來確定合作方。產交所結合房地產行業競爭“白熱化”和產業已十分成熟的實際情況，建議將進度及質量等相關要求以條款的形式寫入合作協議約定成文，采用網絡競價方式，最大限度地體現項目的商業價值。東南經濟最終認同并采納了上述建議。

4完善細節，注重交易保障

“泰和之春苑”項目歷時四個多月，產交所密切關注交易進程，對每一個細節精益求精，以專業素質保障項目的順利推進。項目掛牌后，產交所安排專人陪同踏勘，錯開每家意向方的踏勘時間以防止串標；報名后，仔細審核意向方的報名資料，確保其滿足競價資格要求；成交后與交易雙方定時聯系，了解項目進度，及時協調配合。此外，產交所還特別聯合常創集團下屬小額貸款公司，提供了針對融資需求的“產權貸”和“交e融”兩種金融產品；實現“交貸聯動”，為部分存在資金壓力的意向方解除“后顧之憂”，從而擴大合格意向方的范圍。

（二）產交所市場化的營銷推廣

1充分利用平臺資源庫

產交所與國內多家產權交易機構聯合打造的全國性互聯網交易平臺——E交易從2015年上線至今，已有8000多個產權項目在平臺上正式掛牌，積累了35000多家入駐會員，擁有龐大的投資人資源庫?！疤┖椭涸贰表椖吭贓交易掛牌并放入平臺首頁全國重點推薦位置；同時，平臺向關注房地產領域的投資人及時精準推送相關信息，廣泛吸收潛在合作者。公告發布當天，即有碧桂園、萬科等意向房企紛紛來電咨詢。

2多渠道營銷推廣

產交所突破傳統產權交易機構單一的信息發布模式，利用微信公眾號、H5頁面及各類專業頻道等新媒體組合方式進行全方位推廣，擴大招商信息的傳播范圍，助力項目快速成交。在“泰和之春苑”項目正式掛牌以后，有多家網絡媒體跟進，發布相關報道共10余篇，引起了社會廣泛關注。

3有效對接知名房企

產交所廣泛搜集國內房地產商信息，向多家具有成熟經驗的大型房地產開發企業進行定向宣傳和推薦。產交所對接龍湖、新城等10余家意向房企，邀請其前來查看項目資料，并對項目價值進行專業分析，促成項目合作。

2017年5月，“泰和之春苑”房地產續建項目順利成交，被知名上市房企常州新城房產開發有限公司攬入懷中，成交金額達797億元。相比東南經濟在2016年6月以537億元的價格拍得該資產，不到一年時間資產增值26億元。簡單的數字背后蘊含著東南經濟準確把握形勢、產交所市場化成功運作等諸多努力。

四、項目啟示

在本次交易過程中，產交所主動服務、精心運作、打破常規，為東南經濟提供了交易方案優化、項目包裝、合作方招募與甄選等全流程專業服務。在產權行業市場化轉型的大趨勢下，此次房地產續建項目的成功實施是產交所從產權流轉深入到產權運營的一個生動寫照。在競爭日益激烈、區域壟斷不斷被打破的今天，市場化程度的高低已成為檢驗產權交易機構能否做大做強的標準。產權交易機構唯有主動強化市場功能，提升綜合服務能力，創新服務方式和理念，適應新形勢下資本市場的角色定位，為客戶提供一體化全過程解決方案，才能真正發揮自身在資源配置中的積極作用。