河南省產權交易中心首例租賃權公開轉讓的幾點啟示——河南永錦能源有限公司機修廠進場招租項目中國企業國有產權交易機構協會

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            河南省產權交易中心首例租賃權公開轉讓的幾點啟示——河南永錦能源有限公司機修廠進場招租項目

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            河南永錦能源有限公司機修廠公開招租項目,是國務院國資委、財政部令第32號《企業國有資產交易監督管理辦法》(以下簡稱32號令)頒布實施以來河南省產權交易中心(以下簡稱產權中心)承接的首個租賃權轉讓項目。2017年8月7日,河南永錦能源有限公司機修廠租賃權轉讓項目在產權中心公開掛牌,掛牌底價為120萬元,40萬元/年,租賃期3年。同年8月24日,該項目以219萬元(73萬/年)的租賃價格成交,增值率高達825%。該項目雖然標的不大,卻為河南國有資產通過產權交易市場公開招租帶來示范效應,充分體現了產權交易市場作為資本市場的服務功能。

            一、項目概況

            河南永錦能源有限公司出資人為永城煤電控股集團有限公司,該公司位于河南省禹州市,注冊資本2億元,為一家大型國有企業。機修廠為該公司一家分廠,經營范圍為機械修理加工,占地面積6667平方米,其中單層鋼結構廠房三棟面積2847平方米,磚混結構辦公樓建筑面積1188平方米;機械設備主要包括行車、平縫機、乳化液泵、液壓支柱式壓架、校直機、拆柱機、變壓器、電焊機、車床等64臺(套),設備適用于礦山設備維修和礦山材料加工。出讓使用權的土地主要為河南永錦能源有限公司廠區用地,位于禹州市遠航路西段,土地性質為出讓,用途為工業用地。本次擬出租的資產包括以上所涉及的相關房屋、設備以及土地等。

            河南永錦能源有限公司于2017年8月7日正式委托產權中心對其機修廠公開掛牌招租,招租公告期限為2017年8月7日到2017年8月21日十五個工作日,通過產權中心網站發布轉讓信息,廣泛征集意向承租方。根據項目特點,設置承租方資格條件為:①具有良好的財務狀況和支付能力;②具有良好的商業信用;③具備法人資格;④國家法律、行政法規規定的其他條件。租賃條件為:①承租方需向出租方繳納押金25萬元;②廠區土地使用稅和房產稅由承租方承擔并按時繳納;③承租方的經營范圍為機械修理加工,承租方增加經營范圍需征得出租方同意。設定報名保證金繳納金額為20萬元。

            二、交易情況

            按照產權中心交易規則,公告期滿后,如征集到一家符合條件的意向承租方,采用場內協議方式成交;如征集到兩家或兩家以上符合條件的意向承租方,則采用網絡競價方式確定承租方。該租賃權轉讓項目一經掛牌,就引起了市場關注,多家企業來電咨詢。經過與各家意向承租方溝通,永城煤電集團光大實業有限公司和禹州市銀海礦山機械有限公司兩家企業向中心提交了報名申請材料,并支付了承租保證金,確認報名成功。

            2017年8月24日15時,該項目網絡競價活動在網絡競價平臺組織進行,經過32分鐘13輪報價,最終永城煤電集團光大實業有限公司以總價219萬元(73萬/年)租金的最高報價競價成功,比掛牌底價增值99萬元,增值率達825%。

            三、該項目進場交易的幾點啟示

            一是對國有資產招租屬性加深了認識,形成了資產招租屬于資產轉讓行為的共識。按照32號令中“企業一定金額以上的生產設備、房產、在建工程以及土地使用權、債權、知識產權等資產對外轉讓,應當按照企業內部管理制度履行相應決策程序后,在產權交易機構公開進行”的規定,對企業資產招租是否屬于資產轉讓,是否按照32號令組織實施在掛牌前存在不同認識。在該項目實施過程中,通過討論分析、查閱相關文件,大家一致認為企業國有資產的對外出租行為是企業將其資產的占有、使用、收益權轉讓給承租人的行為,應屬于一種無形資產轉讓,因此應該適用32號令有關企業資產轉讓的相關規定?;谶@一共識,產權中心指導企業完善了審批、資產評估及備案等相關工作,為公開掛牌做好了前期準備。

            二是產權交易市場為企業資產招租提供了又一個理想的服務平臺,充分體現了其“價格發現”功能。該項目的溢價成交,是“市場定價”模式的典范,是市場在資源配置中起決定性作用的重要體現。產權中心在交易過程中充分發揮平臺“信息集聚”和“價值發現”功能。利用互聯網的信息擴散優勢,為出租方找到了合適的承租方,收益大幅度超過預期。承租方通過合法合規的方式租到了自己滿意的資產項目,優化了自己的資源配置,擴大了自己的經營規模。交易機構擴大了交易品種,豐富了交易實踐,取得了應有的收益,最終實現了多方共贏。

            三是為國有資產招租進場交易提供了標桿,起到了示范作用。河南永錦能源有限公司機修廠租賃權轉讓是產權中心承接的第一個租賃權轉讓項目。該項目順利組織實施,不但為企業帶來了超預期的出租收益,也起到了很好的示范效應。該項目成交以來,引導了其他資產租賃項目陸續進場。僅永城煤電控股集團有限公司就先后掛牌了永煤控股大學生公寓1~11層房屋招租、永城煤電集團聚龍物流貿易有限公司土地及房屋建筑物招租、永城煤電控股集團有限公司芒山路辦公樓第2層招租、永城煤電控股集團有限公司月季區門面房招租、永城煤電控股集團有限公司牡丹區門面房招租等一系列項目,這些項目有的已經成交,有的正在掛牌中。目前,產權中心租賃權轉讓項目呈上升趨勢,產權交易市場服務企業的功能得到充分體現。

            四是進一步理清了資產租賃合同中需要關注的問題。按照產權交易程序確定承租人后,承租人與出租人應簽訂相應的資產租賃合同。租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及支付期限和方式、租賃物維修等條款。

            關于租賃期限,《合同法》規定,租賃期限不得超過20年,超過20年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。關于轉租行為,《合同法》規定,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。

            關于租賃權轉讓的付款方式,32號令規定,資產轉讓價款原則上一次性付清?!逗贤ā芬幎?,承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確,租賃期間不滿一年的,應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的,應當在每屆滿一年時支付,剩余期間不滿一年的,應當在租賃期屆滿時支付。實際操作中,采用每年一次性付清較為穩妥。

            資產租賃合同期滿時,如果沒有約定,原租戶是否有租賃優先權,相關法律法規也無明確規定。操作實踐中,對于租賃權轉讓,不再考慮原租賃方承租優先權問題。

            簽訂資產租賃合同,應兼顧《合同法》、產權轉讓相關規定及資產出租公告中的有關要求。具體問題應根據實際情況妥善處理。

            產權交易市場是資本市場的重要組成部分,通過產權交易市場進行租賃權項目轉讓,不僅有利于盤活資產、發現資產價值,且有利于提高企業資產流動性,實現國有資產收益最大化。河南永錦能源有限公司機修廠租賃權項目是產權交易市場化配置的一個經典案例,也是交易中心強化服務意識,不斷為不同市場主體提供服務的成功探索。

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            中國企業國有產權交易機構協會 主辦
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