杭州經濟技術開發區廠房、辦公樓和北元M-40地塊待建房產整體出租項目中國企業國有產權交易機構協會

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            杭州經濟技術開發區廠房、辦公樓和北元M-40地塊待建房產整體出租項目

            來源: 時間:

            一、背景介紹

            出租方:志誠動力科技(杭州)有限公司(以下簡稱志誠公司),因缺少建設資金且無法通過其他方式融資,擬將自有待建房產通過出租預收20年租金,以租賃業務模式融資。

            因本次出租標的租金金額較大(租金達2200萬元)且出租標的情況較為復雜,項目屬《浙江省省屬國有企業重大資產處置監督管理暫行辦法》(浙國資發〔2013〕7號)進場交易業務范圍,出租方尋求浙江產權交易所有限公司(以下簡稱浙交所)助力掛牌招租。

            為貫徹浙江省委省政府和浙江省國資委深化國企改革新要求,助力國有企業多方式融資,浙交所承接項目后,多次與出租方溝通并幫助擬定實施方案。

            二、操作難點

            浙交所承接項目后高度重視,對出租標的現狀進行分析,在方案設計階段發現以下難點:

            1出租標的建筑工程施工許可證已過期且尚未開工

            出租標的為待建房產,因政府部門原因,未能開工建設,施工許可證已過期。根據《中華人民共和國建筑法》的有關規定,為保障標的合法合規出租,浙交所及出租方在掛牌前期與政府相關部門進行溝通,解決了掛牌過程中的法律法規問題。

            2出租標的交付時間不確定

            因待建房產需補辦建筑工程施工許可證且尚未開工建設,出租標的起租時間存在不確定性。浙交所與出租方在出租方案及租賃合同中約定,以實際交付時間起算出租期限。

            3承租方租金資金壓力及保障

            因承租方一次性支付租金存在資金壓力,同時需保障出租方建設資金安全,浙交所與出租方商定,在出租方案及租賃合同中約定分段支付租金的方式。具體如下:租賃合同簽訂后5個工作日內,承租方支付第一期建設資金,在出租方取得建設施工許可證后的5個工作日內支付第二期建設資金,其余款項按建筑合同進度支付,建筑物建設完成通過綜合驗收后5日內付清全部剩余建設資金。這種支付方式在保障出租方建設資金的同時,也保護了承租方的利益,解決了承租方一次性全額支付租金的壓力。

            三、方案擬定過程

            出租方初步擬以待建房產租賃期限為競價標的,采用降低租賃期限競價方式(荷蘭式拍賣)招租。但因待建房產交付存在不確定性及資金支付壓力,前期雖經多次艱難談判,均未能征集到意向客戶。

            浙交所在與出租方進行充分溝通后,重新調整了出租方案。以已建房產為競價標的,待建房產總租金價格不變,以兩個標的捆綁出租的方式公開招租。

            出租資產簡介:

            杭州經濟技術開發區廠房、辦公樓(標的1):位于杭州經濟技術開發區益豐路129號志誠公司內,地處文淵北路與益豐路之間,建筑面積約9768平方米,其中廠房4472平方米(層高10米)、辦公樓及附屬設施5296平方米(層高45米)。

            北元M-40地塊待建房產(標的2):位于浙江省杭州市江干區下沙街道,即將建設的地上建筑物以有償的方式租賃,土地面積4423平方米,建筑面積14683平方米,土地使用權權證編號為杭經國用(2014)第00028號,規劃用途為工業用地,目前待建。

            以部分已建房產(杭州經濟技術開發區廠房、辦公樓300萬元/年)作為競價標的(標的1),待建房產(北元M-40地塊待建房產2200萬元,20年))作為捆綁標的(標的2)。在掛牌條件中約定,承租方報名競租標的1,必須同時承租標的2。為防止意向客戶之間串標及競價過程中的相互影響,本次交易最終采用網絡動態報價(網上報價)方式進行。

            四、項目進場始末

            2018年2月1日,杭州經濟技術開發區廠房、辦公樓和北元M-40地塊待建房產整體出租項目在浙交所公開掛牌。

            因出租標的為杭州市市區周邊稀缺的物流工業用地,掛牌后浙交所利用投資人信息庫等多種渠道對項目進行宣傳,最終征集到3家合格意向承租方。2018年2月14日,經69輪報價,該項目最終以杭州經濟技術開發區廠房、辦公樓(標的1)645萬元/年、北元M-40地塊待建房產2200萬元(20年,標的2)的價格成交。標的1溢價率達到115%。

            本次出租將傳統租賃與融資建設租金補償相結合,即鎖定待建房產總租金價格,僅以已建成房產租金作為競價標的,通過公開競價的方式實現了所有出租標的租金的競價。在合法合規的情況下,做到了國有資產的保值增值。將待建房產與已建房產捆綁出租并最終高溢價成交,浙交所從中積累了寶貴經驗。

            五、項目啟示

            1浙交所租賃業務競價模式的創新

            本次出租項目采用了全新的競價方案和模式。無論是初步方案中的荷蘭式拍賣,還是最終版本的傳統租賃與融資建設租金補償相結合的模式,都突破了浙交所傳統產權交易的競價模式。浙交所在本項目中的成功經驗,對租賃業務競價模式的創新具有積極意義。

            2傳統租賃與融資建設租金補償相結合

            本次出租項目具備一定的融資屬性,浙交所在本項目中的經驗對產權交易機構在租賃業務中引入更多的金融屬性具有指導性和借鑒意義。

            3產權交易市場平臺有助于出租方找到更多更優質的投資人

            歷經三年迅速發展,浙交所租賃平臺初具規模。2015年掛牌63宗(成交40宗),成交額809538611萬元;2016年掛牌277宗(成交119宗),成交額983284807萬元;2017年掛牌595宗(成交417宗),成交額1433662712萬元。

            本項目掛牌前期,出租方與多家意向方多次溝通均未能形成合作意向。項目掛牌后,通過浙交所平臺征集到了更多可靠的意向方,并最終促成了本項目的高溢價成交。本項目的高溢價成交,充分體現了產權交易市場的價值發現功能,有效保障了國有資產的保值增值。

            4重大租賃業務規范進場

            租賃權交易是否屬于32號令中規定的重大資產,目前在產權交易市場存在爭議,國有企業對于大型租賃業務通常采用自行招標模式征集承租方。但是,通過本項目的高溢價成交不難發現,國有企業重大租賃業務進產權交易市場掛牌交易存在必要性。

            租賃業務因持續性及方案設計的特性,對傳統產權交易市場的業務模式提出了挑戰,需要產權交易機構投入更多的精力應對。相信未來租賃業務必然成為產權交易市場中重要的業務板塊。

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            中國企業國有產權交易機構協會 主辦
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